Перепланировка квартиры и требования законодательства. Ответы профессионалов на часто задаваемые воп

В борьбе за комфортное жилье казахстанцы стремятся усовершенствовать планировку своих квартир. Увы, зачастую вопрос получения разрешения на перепланировку всплывает гораздо позже сделанного ремонта. Если вы планируете купить квартиру или затеваете ремонт с перепланировкой, а также сносом перегородки, рекомендуем сначала прочесть эту статью.

О том, как регламентируется перепланировка квартир, какие проблемы возникают без должных разрешительных процедур и что делать в конкретных ситуациях, любезно согласились рассказать специалисты ТОО "Эл Эй Партнерс" (LA Partners), специализирующиеся на оказании юридических услуг в сфере недвижимости.

Novosel.kz собрал несколько типичных вопросов от людей, на которые подробно ответили наши консультанты.

« Присмотрели квартиру, а в ней хозяева объединили лоджии с комнатами. Несущие не задеты. Перепланировку не регистрировали. Вопросы: 1. Можно ли так покупать, со старым планом? 2. Если нет, то какие проблемы грозят? 3. Если грозят, то как их решать? »

Покупать такую квартиру не рекомендуется. В силу ряда причин:


Во-первых, если продавец квартиры после проведенной незаконной реконструкции заказал технический паспорт в БТИ, в самом паспорте будет штамп, информирующий о нарушении. С таким техническим паспортом честный нотариус не сможет провести сделку купли продажи. Если технический паспорт – старый, можно будет оформить продажу, но покупатель очень сильно рискует, так как ответственность за незаконную перепланировку ляжет на его плечи.


Во-вторых, квартиру с незаконной перепланировкой невозможно внести в залог, либо продать покупателю через ипотеку. (Согласно внутренним правилам банков, они не берут в залог недвижимость с проблемными документами).


В-третьих, всегда проверяйте документы. Зачастую собственники квартир «узаконивают» перепланировки не совсем правильно. Делают они это либо из корыстных побуждений, либо сами были введены в заблуждение.


Запомните, новый технический паспорт без штампа о нарушении не является разрешающим или подтверждающим законность реконструкции документом. Даже если в нем указана новая площадь после реконструкции. Технический паспорт лишь отражает фактическую планировку квартиры и не имеет более никакого значения.


Если перепланировка узаконена, то к техническому паспорту обязательно прилагаются: акт ввода в эксплуатацию и решение Управления архитектуры и градостроительства на перепланировку. Все эти документы обязательно должны быть зарегистрированы в Министерстве юстиции РК.


В-четвертых, перепланировку невозможно узаконить постфактум. Прежние процедуры узаконения самовольной перепланировки, путем оплаты штрафов и оформления акта приемочной комиссии, не работают с 2016 года. Необходимо сначала получить разрешение Управления архитектуры и градостроительства на реконструкцию, а потом уже вести ремонтные работы. Узаконить произведенные перепланировки возможно только, и то не всегда, с помощью квалифицированных юристов. Процесс этот сложный и занимает немало времени.


В-пятых, обращайте внимание на характер перепланировки. Присоединение балконов и лоджий к квартирам является грубейшим нарушением, в соответствии с Законом РК «об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и утвержденным приказом исполняющего обязанности Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 марта 2015 года №257.


Разрешения на подобные изменения НИКОГДА не выдаются. Если балкон или лоджия уже присоединены – придется либо восстанавливать все обратно, либо проконсультироваться у юристов, что опять-таки не гарантирует решения данной проблемы.

« Можно просто убрать оконный блок, остеклить балкон (без сноса стен и переноса батареи)? Утеплить лоджию, положить теплый пол. Какие будут тогда проблемы? И можно ли потом будет без проблем поставить квартиру в залог, не меняя техпаспорт? »

Распространенное заблуждение. Многие наши клиенты думали, что такое изменение не будет являться перепланировкой.


Данная реконструкция будет считаться перепланировкой, причем очень сложной, так как отапливаемая площадь увеличилась. Такие действия по факту и являются присоединением балкона. Какие проблемы грозят и можно ли это решить, найдете выше, в ответе на первый вопрос.

« А если лоджия в новостройке, и у каждой квартиры свой счетчик потребляемого тепла? То есть сколько будешь топить, столько и заплатишь. Тогда есть проблема с объединением лоджии и комнаты? »

Проблема в объединении лоджии с комнатой в основном связана не с количеством потребляемого тепла, а с тем, как получить разрешение на это в городском Управлении архитектуры. Если вы смогли узаконить лоджию, то проблем уже нет.


В случае отсутствия индивидуального счетчика потребляемого тепла и разрешения на реконструкцию, необходимо обратиться в городские тепловые сети, взяв следующий пакет документов:

- новый технический паспорт;

- договор купли продажи и удостоверение личности (копии);

- справку об отсутствии обременений (из ЦОН);

- адресную справку (из ЦОН).

И сдать документы в канцелярию. Через неделю тепловые сети выдадут справку об изменении отапливаемой площади.

« Мы попросили снести не несущую стену в новостройке еще на этапе строительства. Застройщик сделал без проблем. Это считается перепланировкой, если квартира еще не проходила регистрацию в БТИ? »

Да, это считается перепланировкой квартиры, так как в начале строительства объекта застройщик согласовывал с Управлением архитектуры и градостроительства рабочий проект застройки, в котором были уже отображены планировки всех квартир.


В момент заказа технического паспорта БТИ уже имеет план застройки каждой квартиры. Соответственно, если были изменения, техник обязательно отразит это в паспорте и укажет на нарушение.

« Думаю купить студию в новостройке. Хочу сделать перепланировку, чтобы выделить спальню и гостиную. По планировке застройщика кухня-гостиная граничит с ванной. Один вентиляционный короб. Можно ли вынести кухню, задействовав часть прихожей? Кухня и коммуникации остаются возле короба и стояков, но с другой стороны.»

Да, возможно. Если перед началом реконструкции вы получите разрешение Управления архитектуры и градостроительства своего города.


Важно помнить, что разрешения вам не выдадут, если в будущей перепланировке вы поменяете функциональные назначения комнат, например, кухню в зал, или на месте кухни будет спальня.


Если вы не уверены в том, что получите разрешение, не рискуйте и обратитесь за консультацией к юристам в сфере узаконения. У многих они бесплатны, как например у нас, и вы сможете избежать проблемы просто получив грамотную консультацию. Почему это важно? Если вы получите официальный отказ, это значительно усложнит процесс узаконения в дальнейшем.






« Необходимо ли узаконивать стены из гипсокартона? Квартира была в черновом варианте без стен. Из гипсокартона сделали отдельную комнату и перегородку зала от входной двери. В остальном ничего не трогали. И грозит ли штраф, если мы все это уже сделали без соответствующего разрешения? »

Еще одно распространенное заблуждение. Многие думают, что если квартира была в черновом варианте, и они сделали планировку уже на свое усмотрение, то получать разрешение на это не нужно. Также не следует думать, что если стены легкие, например из гипсокартона, то это не будет являться нарушением. Знайте, что есть понятие «ограждающие не несущие конструкции», и что их нельзя менять или ставить только лишь по собственному желанию. Дело в том, что из-за таких легких стен меняется площадь квартиры: общая, жилая, нежилая. И штраф за это грозит немалый.


Для убедительности мы приведем ниже фрагмент из Кодекса РК об административных правонарушениях:


При отсутствии разрешительных документов на перепланировку собственников -физических лиц привлекают к административной ответственности по статье 322 КоАП РК:

- за переоборудование жилья без нанесения вреда несущим конструкциям — от 63 000 тенге (30 МРП);

- за демонтаж ограждающих не несущих конструкций — от 169 000 тенге (80 МРП); - за эксплуатацию неузаконенной перепланировки — от 21 000 тенге (10 МРП); - за демонтаж несущих конструкций — от 530 000 тенге (250 МРП). В последнем случае нарушителя обяжут восстановить стены.





« Планирую переоборудовать двухкомнатную квартиру (кухня, гостиная, спальня). Переоборудование: из кухни спальню, а из гостиной - кухню-студию. Без сноса стен, только коммуникации подвести к кухне-гостиной. Есть ли такая возможность? »

Разрешения на подобные реконструкции дают крайне редко, в большинстве случаев отказ. Потому что есть определенные санитарные правила и нормы эксплуатации помещений.


Нормативные правовые акты для ознакомления:

Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях». Технический регламент «Требования к безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий», утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 17 ноября 2010 года № 1202. Технический регламент «Требования к безопасности конструкций из других материалов», утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 31 декабря 2008 года № 1351. Технический регламент «Общие требования к пожарной безопасности», утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 16 января 2009 года № 14. Санитарные правила «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию и эксплуатации жилых и других помещений, общественных зданий», утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 декабря 2011 года № 1431.


Но если эта затея не дает вам покоя, а сосед не против таких изменений над его головой, можете попробовать изначально получить решение Управления архитектуры и градостроительства. И все-таки рекомендуем сначала обратиться за консультацией к специалистам.





« Можно ли пробить дверной проем между кухней и гостиной в панельке? Или вообще без вариантов? »

В панельных домах все стены являются несущими и за любое «ковыряние» стен предусмотрен огромный штраф. Данную реконструкцию узаконить очень сложно и самостоятельно невозможно, нужна будет помощь специалистов.

« Как на сегодняшний день стоит вопрос объединения санузла и ванны? В нашей квартире между ними тонкая гипсовая или еще какая-то легкая стена. Как сделать все по закону? »

В этом вопросе получить разрешение не так сложно. Нужно подготовить следующий пакет документов: эскизный проект, сейсмо-заключение. И через ЦОН подать документы в Управление Архитектуры и градостроительства. Получив решение, заказывайте новый технический паспорт и вводите в эксплуатацию новую планировку.







« У меня два вопроса. Кирпичный дом, 86-го года постройки. Алматы. Между кухней и большой комнатой проходят стена и балка. Получается, что стена из кирпича, не несущая. Несущая только балка. В этой стене по плану уже есть одна дверь, в гостиную. Мы думаем прорубить в ней под балкой еще один проход из кухни. Будет два дверных проема в стене, вместо одного. Согласуют ли такую планировку? Также хотели перенести дверь туалета. На смежную, не несущую, стену. Будут ли с этим проблемы? »

По этому вопросу также можно получить положительное решение Управления архитектуры. Перечень, аналогичный список документов и последовательность найдете в предыдущем ответе на вопрос.






« Как можно узаконить пристройку балкона на первом этаже? Будет ли большой штраф? Если продавать такую квартиру, какие документы, кроме обновленного техплана, нужно иметь собственнику? »

Получить разрешение на постройку балкона в данный момент невозможно.


В соответствии с законодательными актами Управление архитектуры и градостроительства не уполномочено выдавать такие решения. Согласно закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и СНИП, пристройки к многоквартирным жилым домам предоставляются только для нежилых помещений, причем при условии, что входная дверь в квартиру со стороны подъезда должна быть замурована.


Если балкон уже построен, то в данном случае, вам потребуется профессиональная юридическая помощь.


Мы рекомендуем соблюдать правила изначально. Сейчас это самый простой способ легализовать перепланировку. В последнее время процедуры узаконения очень упростились, а наказание ужесточили.


Novosel.kz благодарит компанию LA Partners за подробную консультацию.


Была ли полезной эта статья? Скажите ваше мнение в комментариях, поделитесь с друзьями в соцсетях, не забудьте поставить лайк на нашей страничке в Facebook и Instagram.


Читайте также:


25 идей для тех, кого волнует зонирование пространства.


Contemporary art. Удивительные миры Татьяны Кудрявцевой.


#ремонт #планировки

 
ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ
БУДЬТЕ С НАМИ
  • Black Facebook Icon
  • Black Instagram Icon
ПОИСК ПО КЛЮЧЕВЫМ СЛОВАМ
Тегов пока нет.

 

© 2019 www.novosel.kz Авторские права защищены 

 

Статьи сайта носят авторский характер, либо подкреплены ссылкой на первоисточник.

Копирование и репостинг статей разрешены только при условии наличия мета-ссылки на наш сайт

www.novosel.kz

 

© 2019 Proudly created with Wix.com

 

  • White Facebook Icon
  • White Instagram Icon

КОНТАКТЫ

Email:       novoselforum@gmail.com

Тел.:        +7 777 970 86 01

КККоличество посещений
This site was designed with the
.com
website builder. Create your website today.
Start Now